DADOS E ANÁLISES DO MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL

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FUNDAMENTOS

Conheça os principais conceitos do mercado imobiliário comercial brasileiro:

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A

ABSORÇÃO BRUTA: métrica que indica o total de m² locados dentro de um intervalo de tempo.

ABSORÇÃO LÍQUIDA: métrica que indica a diferença entre as áreas efetivamente locadas e devolvidas durante determinado período.

ÁREA CONSTRUÍDA: em geral área construída é tudo o que tiver cobertura.


ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL): área passível de locação em metros quadrados.


ÁREA PRIVATIVA: área considerada de uso exclusivo do proprietário ou do ocupante, que podem incluir a área de banheiro e cozinha, quando estes estão dentro do conjunto do ocupante e estão disponíveis apenas para o ocupante. No caso de sacadas e áreas técnicas, como o espaço dedicado ao ar-condicionado, são incluídos na área privativa quando também estão disponíveis apenas para o ocupante, assim como os depósitos privativos.
 

ÁREA COMUM: espaços que estão fora da área privativa que podem, ou não, ser de livre acesso aos condôminos. Por exemplo: halls, áreas de acesso, de suporte e áreas técnicas, entre outras. 
 

ÁREA ÚTIL: será igual ou menor do que a área privativa porque exclui do cálculo alguns itens, como sacadas, projeção das áreas de paredes e pilares. Neste caso, é importante ficar atento quando for negociar um imóvel porque a área útil dá uma noção mais exata do espaço interno do que a área privativa.
 

ÁREA DE “CARPETE”: Tem como base a área útil do imóvel, mas subtrai a “área molhada” (que contempla banheiros, copa, cozinha) e depósito, se tiver. É muito utilizada em negociações de lajes pois consegue calcular a eficiência do escritório para a acomodação dos mobiliários e dos funcionários.
 

ÁREA BOMA: sigla para Building Owners and Managers Association. Hoje é a mais utilizada nas negociações no mercado corporativo, principalmente por empresas estrangeiras que se sentem mais seguras em adotar os padrões americanos. Resumidamente, o padrão “Boma aplicado no Brasil, é a soma de toda a área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes. 

B

 

BTS (BUILT TO SUIT): do inglês Built To Suit, a sigla BTS indica um empreendimento construído sob medida para determinado inquilino.

C

CAP RATE:  o Cap Rate é a taxa de retorno que uma propriedade de investimento vai gerar com base no seu valor de mercado atual. Em tradução literal, o termo em inglês “Cap Rate” significa “taxa de capitalização” que, por ser calculada em porcentagem, permite comparar o investimento feito em imóveis com outros tipos de investimento, como a poupança, tesouro direto, ações, fundos imobiliários e etc. A SiiLA Brasil traz a análise do Cap Rate em suas três formas: Cap Rate Estabilizado, Cap Rate Ano 1 e Cap Rate Brasileiro. 
   
CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT): do inglês Central Business District, uma região CBD é uma região comercial primária, ou seja, consolidada como região comercial com escritórios de uma determinada cidade.


CERTIFICADO DE SUSTENTABILIDADE: são diversos os certificados de sustentabilidade que um empreendimento pode conquistar, como por exemplo o Leed. Todos atestam que determinado empreendimento foi construído com respeito ao meio ambiente, como por exemplo eficiência energética, reuso de água entre outros quesitos sustentáveis.

 

CLASSE DO ATIVO: classificação do empreendimento de acordo com suas estruturas e atributos técnicos, usada para diferenciar diferentes qualidades de ativos para um mesmo setor. No caso dos shopping centers a classificação é referente ao público consumidor de cada empreendimento.


CONDOMÍNIO: valor das despesas condominiais, que incluem despesas com limpeza, segurança, entre outros de uso comum ao empreendimento.

D

DATA DE ENTREGA: data a partir da qual o empreendimento está disponível para ser ocupado. Em geral, a partir da data em que todas as obras estão concluídas e com todas as autorizações governamentais emitidas, incluindo o Habite-se.

 

E

ESCRITÓRIOS: tipo de empreendimento com fins corporativos, que pode ser monousuário ou multi-inquilino.

ESTOQUE:  quantidade total de m² existente em determinado mercado, considerando todos os espaços disponíveis para locação e ocupados. Permite dimensionar o tamanho de um mercado.

F

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII): Fundo de investimento de base imobiliária. O patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto de imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Os FIIs são negociados através de cotas que são adquiridas pelos investidores. As cotas representem uma fração do imóvel e retornam ao investidor o lucro referente ao aluguel. 

G

GROCS: a taxa do GROCS é calculada em porcentagem, e reflete o custo de ocupação bruto. Esse custo é calculado a partir do valor de locação desembolsado pelo lojista, mais o condomínio e o fundo de promoção e propaganda (FPP), dividido pelas vendas.  

H

HABITE-SE: documento que atesta que o imóvel foi construído de acordo com as normas estabelecidas pela Prefeitura local. 

 

I

INCORPORADOR:  empresa responsável pela obra de um empreendimento, podendo estar envolvida em uma ou mais etapas dentro do desenvolvimento de um imóvel. 


INDUSTRIAL: tipo de empreendimento com fins industriais, que engloba condomínios logísticos, centros de distribuição, galpões industriais, galpões logísticos e fábricas.

 

J

K

L

M

MERCADO: região com limites geográficos estabelecidos no qual estão localizados empreendimentos comerciais. Dentro de cada região, a SiiLA Brasil determina ainda subregiões, para o melhor estudo e análise de determinado mercado de imóveis comerciais.


MONOUSUÁRIO: propriedade que possui apenas 1 inquilino.
 

MULTI-PROPRIETÁRIO: propriedade que possui mais de 1 proprietário.
 

MULTIUSUÁRIO: propriedade que é ocupada por mais de 1 inquilino.

N

 

NOI: Receita Operacional Líquida (NOI, na sigla em inglês)
 

NOVO ESTOQUE: é a área total de escritórios, condomínios, shoppings que serão entregues ao mercado. Permite reconhecer o aquecimento da oferta no mercado.

O

P

PREÇO PEDIDO: representa o valor de aluguel pedido pelo proprietário e não o de fato praticado (transacionado).

PREÇO TRANSACIONADO: preço efetivamente pago por um imóvel, tanto na compra quanto na locação.

 

Q

R

REGIÃO: conjunto de propriedades que estão localizadas em determinada localização geográfica.

 

S

T

TAXA DE OCUPAÇÃO: representa as áreas ocupadas por inquilinos, com relação ao estoque total.


TAXA DE VACÂNCIA: representa as áreas disponíveis para locação, com relação ao estoque total.


TRANSAÇÃO: ato da venda ou locação de um imóvel

U

USO MISTO: propriedades com mais de uma finalidade final de uso, podendo ser residencial, comercial, industrial, entre outros.

 

V

VAREJO: tipo de imóvel que é utilizado para ponto de venda

W

X

Y

Z

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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