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Arbitragem no mercado de fundos imobiliários



Por Marcelo Michaluá


Valor Econômico


Como em qualquer mercado que vai se organizando no tempo, condições de ineficiência criam oportunidades de arbitragem. Nos fundos imobiliários, tal máxima não é diferente.


Na pandemia, o mercado de FII passou por mudanças. Primeiramente, os preços das quotas de muitos deles caíram, refletindo desafios impostos pelo cenário: shoppings fechados; escritórios esvaziados com a massiva adoção do home office. Houve ainda a drástica deterioração dos cenários macroeconômico e político, o que ocasionou a queda dos preços de ativos reais; porém, o mercado imobiliário se ajustou à nova realidade. A população aprendeu a fazer pedidos on-line, impulsionando, por exemplo, o boom dos galpões logísticos para e-commerce; com mais tempo em casa, o espaço residencial tomou novo sentido e valor no nosso dia-a-dia.

Novas teses surgiram nos FII, antes pouco explorados e conhecidos, como Renda Urbana, Residenciais para Renda, Agro Logísticos e de Desenvolvimento Logístico. O setor deu um salto de 140% em investidores em dois anos, com mais de 1,5 milhão de CPFs ao final de 2021; o volume de ofertas também cresceu fortemente, totalizando cerca de R$ 100 bilhões em novas emissões no biênio 2020/2021; e a negociação diária no mercado secundário passou de R$ 130 milhões em 2019 para R$ 269 milhões em 2022.


Mesmo com tais indicadores, pode-se observar portfólios imobiliários descontados dados os preços das quotas na B3. A maioria encontra-se refletida naqueles de tijolos, com média de 14% do valor de mercado abaixo do patrimonial (FII que compõem o Ifix).

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