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Brasil segue tendência mundial e investe em retrofit de escritórios corporativos

Renovação vem ganhando popularidade e mudando a cara de famosos empreendimentos de São Paulo


Quem passa por avenidas como a Berrini, JK e Paulista em São Paulo, já deve ter reparado que alguns empreendimentos mudaram de cara, como se tivessem dado um “tapa no visual”. Essa reforma nos imóveis visando a modernização deles, tem nome: retrofit, e vem ganhando cada vez mais espaço em grandes metrópoles, como é o caso da capital paulista.


Mas não é só no exterior que o retrofit é aplicado. Grandes transformações acontecem no interior dos imóveis quando estes passam pelo processo. "A modernização de empreendimentos já existentes é uma tendência que veio para ficar. Com o passar do tempo, novas técnicas vão surgindo e ativos com boa localização vão passando pelo processo de renovação para assim competirem com os novos empreendimentos que estão sendo construídos", comenta Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, multinacional com atuação em pesquisa e análises do mercado imobiliário na América Latina.


Para entender melhor sobre o que é um retrofit, nossa equipe conversou com Karen Moreira, diretora de engenharia da Barzel Properties, que contou em detalhes como é o processo do retrofit, falou sobre os empreendimentos selecionados pela empresa para passarem por este processo e também apresentou quatro empreendimentos que foram retrofitados pela empresa. Acompanhe a entrevista:




1. Quais são os tipos de empreendimentos que podem passar por um retrofit?


O retrofit é uma solução bastante eficiente e cada vez mais utilizada na Europa e Estados Unidos, e que vem conquistando cada vez mais espaço no Brasil, como uma maneira de renovar e atualizar edifícios, principalmente corporativos. O retrofit é recomendado principalmente para edifícios antigos que perderam atratividade no mercado imobiliário, em especial, quando estão localizados em centros econômico-financeiro consolidados, onde quase não há oferta de terreno para desenvolvimento e, quando há, o custo tanto do terreno quanto das obras é extremamente elevado. Nesse caso, o retrofit ajuda a valorizar os ativos, tornando-os mais modernos e eficientes, além de revitalizar a região.


Antes de trabalhar o retrofit, porém, é necessária uma avaliação muito criteriosa do imóvel para identificar suas deficiências e quais atualizações podem ser feitas para tirar o máximo proveito dele, tornando-o mais atrativo no mercado, e nós da Barzel temos uma equipe especializada de engenheiros e arquitetos com esse olhar.


Um exemplo bem clássico de edifício em boa localização e que tinha necessidade de modernização é o Pinheiros Corporate. O prédio está numa ótima localização, no bairro de Pinheiros, próximo às Avenidas Rebouças, Paulista e Faria Lima. E no entorno, existe pouca oferta de edifícios corporativos de padrão similar e terrenos com dimensões incorporáveis disponíveis.


Como o prédio estava desatualizado em alguns quesitos, precisamos modernizá-lo para torná-lo mais funcional e condizente com as exigências do mercado. A fachada, por exemplo, apresentava pontos de infiltração e o edifício possuía duas recepções, o que tornava o fluxo de visitantes confuso. Depois do retrofit, executamos uma nova fachada em pele de vidro de alta performance, que deixou o aspecto geral do prédio mais moderno. Além disso, foi feito um novo paisagismo com uma área de convivência em frente ao prédio, ao lado do espelho d´água, contribuindo para o bem-estar de nossos clientes. Internamente, os fluxos foram requalificados de modo geral com a unificação da recepção, reposicionamento de catracas, modernização de lobby e hall de elevadores, além de toda uma modificação no conceito de iluminação. Como Pinheiros é um bairro bem servido de ciclovias, e muitos dos nossos locatários têm preocupação com a questão de mobilidade e bem-estar, implementamos o conceito de bike-friendly com a criação de bicicletário com vestiários. Ou seja, reposicionamos o prédio pensando em todos os aspectos de funcionalidade, estética, mobilidade urbana e bem-estar de quem frequenta esporadicamente ou diariamente o prédio, ou dos moradores da região de modo geral.





2. Qual é o tipo de empreendimento que a Barzel busca para realizar um retrofit?


Em termos técnicos, definimos alguns critérios específicos para fazer a aquisição de imóveis antigos dentro de nossa estratégia de negócio: o imóvel precisa ter no mínimo 7.000 m² de área locável, com um tamanho mínimo de laje de 500 m², além de possuir um sistema de ar-condicionado central para que possamos fazer melhorias dos sistemas existentes.


De maneira geral, buscamos edifícios que apresentam potencial de valorização, que estejam em ótima localização, cercados por uma boa estrutura de transportes e serviços, e que, após nossos estudos e análises, mostrem evidências de que o retrofit irá agregar valor ao ativo.


Nesses estudos, levamos em consideração aspectos quantitativos e qualitativos do imóvel. Analisamos os fluxos e como eles podem ser repensados para melhorar o dia a dia no empreendimento (entradas e saídas, visitantes, fornecedores e locatários, segurança no acesso, entradas e saídas das garagens), olhamos em detalhes todos os equipamentos como sistemas de ar-condicionado, geradores, abastecimentos de água, iluminação, etc, e quais as opções mais atuais em termos de eficiência, menor emissão de poluentes e menor desperdício energético. Além disso, pensamos nos aspectos estéticos, como paisagismo, novos acabamentos, iluminação, sempre tendo em mente tanto a vida de quem usufrui do prédio como de quem convive com ele no entorno e que pode, de alguma forma, se beneficiar dessas melhorias. As obras que fizemos junto com os outros proprietários no Cond. São Luiz, removemos os muros ao redor do prédio e tornamos os famosos jardins do Burle Marx acessíveis para todos.






3. Qual o maior desafio de se realizar um retrofit?


O maior desafio é conseguir fazer as alterações necessárias para modernização do imóvel sem deixar de atender os inquilinos que já ocupam o ativo. As obras precisam ser feitas no menor cronograma possível para causar o mínimo incômodo, ao mesmo tempo em que os horários de operação dos prédios são extremamente restritos, o que torna o processo muito desafiador.

Além disso, há imóveis que não têm documentação (denominadas as builts) informando as alterações que foram realizadas ao longo dos anos, o que pode causar muitas surpresas durante as obras, obrigando a equipe de engenharia a tomar decisões muito rápidas para não interromper os trabalhos.


Como também temos um time com expertise em retrofit, já temos um olhar bem apurado do que precisa ser feito e já implementamos um plano de ação bem estruturado com cada uma das etapas do retrofit. Isso facilita bastante o processo.


Cada prédio tem suas particularidades, e cada projeto de retrofit representa algum desafio mais específico. Voltando ao que foi falado acima de realizar as obras pensando em quem já frequenta o prédio, um dos maiores desafios foi o retrofit que fizemos ao transformar um espaço que foi projetado para ser um teatro com auditório stadium, em uma área plana totalmente open space. Após o teatro ter falido, o espaço ficou vago por anos até que fizemos a aquisição e iniciamos uma obra com demolição e reforço estrutural, em um prédio corporativo totalmente ocupado, rodeado de uma vizinhança predominantemente residencial, ou seja, não poderíamos causar transtornos ou ruídos durante o dia nem no período noturno ou aos finais de semana. Trouxemos equipamentos especiais que poderiam ser usados com o menor nível de ruído possível. Após a reforma, esta área foi locada por um supermercado que atende tanto os frequentadores do prédio como os moradores do bairro.





4. Para os inquilinos, quais são os benefícios de se ocupar um imóvel retrofitado?


Para os ocupantes, o principal benefício é, sem dúvida, estar em uma localização ímpar e em um imóvel moderno, com infraestrutura e tecnologia de ponta para atendê-lo, além de custos ocupacionais muito abaixo dos praticados em novos edifícios triple A.


Em muitos dos prédios que retrofitamos, criamos espaços de convivência, revitalizamos as áreas externas, sempre buscando o bem-estar dos locatários. Criamos área de bicicletário e vestiários, pensando em mobilidade, trocamos e limpamos todo sistema de ar condicionado, pensando na qualidade do ar. Estas características poderiam ser encontradas por um locatário em um edifício mais novo, contudo a um preço superior.





5. E para os proprietários, qual o principal benefício em investir na modernização de um empreendimento?


Para os proprietários, o principal benefício é manter seu imóvel atrativo. Como, em geral, o custo de uma localização premium é muito alto, a opção pela reforma para valorizar o ativo torna-se vantajosa. Além disso, sabemos que quando a vacância nos edifícios apresenta índices muito elevados, o custo de aquisição de imóveis para retrofit é mais baixo e, mesmo com os investimentos necessários para a modernização do ativo, a conta ainda fica muito atrativa para o investidor. Por outro lado, quando a vacância diminui, os preços dos aluguéis voltam a subir, assim como de imóveis prontos, então tem início o período de expansão. Faz parte do ciclo do mercado imobiliário.


Seguindo essa estratégia, fizemos a aquisição do Berrini 500, São Luiz, CEA e Pinheiros Corporate em 2017, em um momento de baixa no mercado, para poder reposicioná-los no mercado por meio de obras de retrofit. Logo após o término das obras, já vieram os resultados de ocupação demostrando que o retrofit teve bastante sucesso.








Karen Moreira é diretora de engenharia da Barzel Properties. Formada em Arquitetura pelo Centro Universitário Belas Artes e com MBA pela Fundação Getúlio Vargas, possui mais de 10 anos de experiência no segmento de Real Estate com ênfase em projetos de logística, desenvolvimento e aquisição de terrenos. Antes de ingressar na Barzel, foi arquiteta sênior da MVEP (Marcos Vieira Escritório de Projetos), onde era responsável pelos estudos de implantação e análise de aquisição de terrenos. Trabalhou também na Carbone Construtora como gerente sênior responsável por aprovações, coordenação de projetos e gerenciamento de construção de projetos industriais.


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