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Commercial Real Estate | Cenário Macro

XP e SiiLA Brasil



Buscando prever qual rumo o mercado de CRE tende a tomar nos próximos períodos, é necessário que antes entendamos quais os principais vetores de crescimento e riscos que afetam este segmento, mostrando-se fundamental identificar as tendências de mercado vigentes e quais possuem capacidade de indicar movimentos futuros.


O ano de 2020 foi marcado por subsequentes cortes na taxa de juros brasileira (Selic), saindo do patamar de 4,50% a.a. no início do ano até alcançar o all time low da série histórica do Banco Central, alcançando 2,00% a.a. no final do período. Este movimento ocorreu majoritariamente em função de uma necessidade de liquidez na economia decorrente das externalidades impostas pelo Covid-19. A principal consequência notada para a economia foi a deterioração do quadro fiscal brasileiro, chegando a alcançar 88,8% div. Pública/pib em dezembro de 2020.


O ano de 2021 já inicia com uma inversão do observado em 2020, no que diz respeito à expectativa de juros de curto prazo, tendo em vista mudanças estruturais do cenário base e uma necessidade de aumento nos juros para conter o movimento inflacionário observado nos três principais indicadores de inflação do país (IPCA, IGPM e INCC). Esta intensificação do aumento de custos na economia como um todo, tem como os principais fatores a crise hídrica, o preço combustível, e o movimento de remarcação de preços observado nos serviços dado o aumento do ritmo de vacinação.



A somatória de Dívida Pública/PIB em recorde histórica, pressão inflacionária sensível no consumo e intensificação do stress do quadro fiscal forçam uma reação mais agressiva, por parte do BACEN, na elevação dos juros base do país, fazendo com que, de acordo com o Relatório FOCUS, as projeções de mercado para a Selic no final do período de 2021 saíssem de 3,5%a.a. em fevereiro para 7,5%a.a. em agosto.


Neste sentido, é correto afirmar duas principais consequências para o mercado de Real Estate: O aumento do custo de crédito e o achatamento do diferencial de rentabilidade entre a taxa de juros e a expectativa de retorno deste mercado.


Ao analisarmos as transações obtidas pelas SiiLA Brasil no ano de 2020 e no primeiro trimestre de 2021, no que diz respeito aos segmentos de Lajes Corporativas e Condomínios Logísticos de alto padrão (Classes A+ e A), observa-se que o Cap Rate flutua entre 6% a.a. e 12% a.a., ou seja, a perspectiva de rentabilidade do mercado mostra-se acima da expectativa de juros de curto prazo economia além de, devido ao perfil dos contratos, garantir proteção inflacionária.


Um ponto de stress e que tende a ser corrigido com a subida dos juros é o preço das propriedades e cotas de fundos, dado que o período de alto liquidez acarretou também em uma sobre precificação dos ativos o que acarreta numa menor rentabilidade – no caso de Office e Shoppings a expectativa é de ajuste para o preço justo, tendo em vista o efeito direto da pandemia nestes mercados.

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