Você S/A: especial sobre Fundos Imobiliários

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Os fundos imobiliários pareciam um bote salva-vidas nos idos de 2020, quando o navio da renda fixa tinha afundado. Com a taxa de juros em 2% ao ano, R$ 100 mil investidos em um Tesouro Selic da vida rendiam coisa de R$ 170 por mês. Dobrar o capital levaria 35 anos. O jeito era buscar algo relativamente seguro que rendesse um pouco mais, e os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) entraram no leque de opções. Esses fundos, afinal, distribuem dividendos mensais para emular a dinâmica do mercado tradicional do aluguel de imóveis – uma fração do que um inquilino paga de aluguel por um galpão vai para você.

Essa grana pingando na conta mensalmente faz o cérebro do investidor colocar os FIIs na caixinha de renda fixa, ainda que eles sejam investimentos de renda variável, como ações. Isso atraiu uma miríade de gente com perfil de risco mais conservador para um investimento de perfil mais agressivo. Em 2017, quando a Selic ainda estava acima de 10% ao ano, 100 mil pessoas tinham esses fundos na carteira. Ao fim do ano passado, o número havia chegado a 1,5 milhão.

Quem entrou ganhou em média 8,73% no último ano. R$ 100 mil seriam capazes de gerar R$ 700 por mês e dobrar o dinheiro investido em nove anos. Parecia um excelente negócio numa realidade com a Selic em 2%. Mas aquela taxa de juros baixíssima durou muito menos que o esperado. Seis meses, para sermos precisos. A inflação brasileira começou a subir de tal maneira que o Banco Central apertou o modo turbo na alta de juros, a ferramenta que ele tem de conter a disparada de preços. Se a Selic levou quatro anos, de 2017 a 2020, para descer dos dois dígitos e chegar à mínima de 2%, o caminho inverso foi bem mais curto. Bastou um aninho para os juros voltarem à casa dos 10% – 10,75%.

Home office forever?

Lá por junho de 2020, auge da primeira onda da pandemia, a XP anunciou que seus funcionários teriam a opção de trabalhar de qualquer lugar, e o home office seria uma política permanente. Nisso, a corretora entregou alguns dos andares que ocupava no Corporate Tower, o complexo de duas torres de alto padrão emfrente ao shopping JK Iguatemi, em São Paulo.

Se a própria XP, que vende fundos imobiliários, estava decretando o fim dos escritórios, natural que investidores pulassem fora desse barco. E a corretora não estava sozinha, claro. A taxa de vacância saltou para 25% em São Paulo, segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, uma multinacional de acompanhamento do mercado imobiliário. Em 2019, ela era de 19%.